KI für Immobilienmakler ist dann nützlich, wenn sie eine konkrete Aufgabe abnimmt — den Exposé-Entwurf, die Pflichtangaben-Prüfung, die Wertindikation vor dem Eigentümertermin. Hier steht, was die KI-Funktionen in Casalis heute leisten, was sie ausdrücklich nicht leisten und was noch in Vorbereitung ist.
Rund um KI für Makler wird viel versprochen. Wir halten es nüchtern: KI ist gut darin, Rohfassungen zu erzeugen, große Textmengen gegen einen Katalog zu prüfen und Zahlen aus vielen Vergleichsobjekten zu verdichten. Sie ist nicht gut darin, Verantwortung zu übernehmen. Jedes Ergebnis in Casalis ist ein Entwurf, den du prüfst und freigibst — vor allem dort, wo Pflichtangaben, Courtage oder Wertaussagen im Spiel sind.
Vier Funktionen sind live und arbeiten mit KI-Modellen, eine fünfte liefert das Rohmaterial für die Akquise. Jede löst eine Aufgabe, die im Büro ohnehin anfällt.
Ein Chat, in dem du zwischen GPT von OpenAI und Claude von Anthropic wählst — pro Nachricht umschaltbar. Verläufe bleiben gespeichert, sodass du an einem Exposé-Text weiterarbeiten kannst, statt jedes Mal von vorn zu beginnen.
Für die Einwandbehandlung lohnt sich der Chat besonders vor schwierigen Gesprächen: Du schilderst die Situation — etwa einen Eigentümer, der den Angebotspreis 15 Prozent über deiner Wertindikation ansetzen will — und lässt dir Argumentationswege und Gegenfragen aufschreiben. Das ersetzt deine Marktkenntnis nicht, aber es strukturiert die Vorbereitung in wenigen Minuten.
Wichtig für den DSGVO-Rahmen: Auch im freien Chat gilt Datensparsamkeit. Für einen Exposé-Text braucht das Modell die Objektdaten — nicht den Klarnamen und die Telefonnummer der Eigentümerin. Details zur Verarbeitung stehen im Trust Center.
Du lädst dein Exposé als PDF hoch, Casalis liest den Text seitenweise aus und prüft ihn mit einem Claude-Modell gegen einen festen Katalog: Pflichtangaben nach GEG und Energieausweis, Provisions- beziehungsweise Courtageangabe, Widerrufsbelehrung und Anbieterkennzeichnung. Zusätzlich bewertet der Check die Verkaufswirkung des Textes.
Der praktische Nutzen liegt im Zeitpunkt: Der Check läuft vor der Veröffentlichung, nicht danach. Gerade bei Objekten, die von einer Kollegin übernommen wurden oder bei denen sich der Energieausweis während der Vermarktungsdauer geändert hat, sind unvollständige Pflichtangaben ein reales Risiko — Verstöße gegen die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen können nach dem GEG bußgeldbewehrt sein.
Zur Einordnung, weil es wichtig ist: Der Exposé-Check ist ein Prüfwerkzeug, keine Rechtsberatung. Er ersetzt keine anwaltliche Prüfung, und ein grüner Score ist keine Zusicherung von Rechtssicherheit. Er sorgt dafür, dass die offensichtlichen Lücken auffallen, bevor das Exposé online geht.
Die Preisanalyse leitet aus der eigenen Marktdatenbank eine Wertindikation nach dem Prinzip des Vergleichswertverfahrens ab: Casalis sucht vergleichbare Angebote in der Umgebung, verdichtet sie zu einem Quadratmeterpreis und weist eine Spanne aus.
Wie belastbar eine Wertindikation ist, hängt an der Zahl der Vergleichsobjekte. Casalis macht das transparent statt es zu glätten: Ab etwa 30 Vergleichsobjekten gilt die Aussage als hoch verlässlich, darunter als mittel oder niedrig. Liegen weniger als sechs Vergleichsobjekte vor, trifft Casalis bewusst keine Markteinschätzung — eine ehrliche Lücke ist im Eigentümergespräch mehr wert als eine erfundene Präzision.
Und die wichtigste Abgrenzung: Eine Wertindikation ist kein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie beruht auf Angebotspreisen aus öffentlichen Inseraten, nicht auf beurkundeten Kaufpreisen der Gutachterausschüsse, und sie kennt weder Ausstattungsqualität noch Instandhaltungsstau oder Rechte in Abteilung II des Grundbuchs. Für die Preisfindung im Erstgespräch ist sie ein starkes Werkzeug; für Beleihung, Erbauseinandersetzung oder ein Gerichtsverfahren braucht es weiterhin ein Gutachten.
Vier Bild-Werkzeuge arbeiten mit KI-Modellen: Homestaging möbliert leere Räume virtuell in 16 Stilen, Leerräumen entfernt vorhandene Möbel, Abenddämmerung erzeugt Twilight-Aufnahmen, und das Upscaling hebt die Auflösung schwacher Fotos mit Topaz-Modellen an.
Ein Punkt, der über Seriosität entscheidet: Bearbeitete Objektfotos gehören gekennzeichnet, damit niemand eine Visualisierung für den Bestand hält. Casalis brennt die Kennzeichnung deshalb automatisch ins Ergebnis ein — je nach Werkzeug als „Visualisierung – virtuell möbliert“, „Visualisierung – digital geleert“ oder „Visualisierung – digital bearbeitet“. Es gibt keinen Schalter, um sie abzuschalten.
Das ist bewusst so gebaut. Virtuelles Homestaging darf Raumpotenzial zeigen, aber keine Mängel verdecken: Ein feuchter Kellersockel wird nicht weggerechnet, und ein Bad aus den Siebzigern bleibt ein Bad aus den Siebzigern. Wer das anders handhabt, riskiert Ärger bei der Besichtigung — spätestens dann steht der Interessent im echten Raum.
Der Scraper ist die Datenbasis für die Objektakquise: Er wertet öffentlich zugängliche Inserate von ImmoScout24 und Immowelt deutschlandweit aus und hebt Privatangebote hervor — also genau die Eigentümer, die gerade ohne Makler verkaufen.
Die KI kommt hier an zwei Stellen ins Spiel: Die Preisanalyse bewertet Privatangebote automatisch gegen die Vergleichsmenge, sodass du siehst, ob ein Objekt über, unter oder im Marktband angeboten wird. Und der KI-Chat hilft beim Anschreiben. Den Erstkontakt führst du weiterhin selbst — das ist auch gut so, denn Akquise gewinnt man mit Ortskenntnis, nicht mit Serienbrief.
In Vorbereitung Benachrichtigungen zu neuen Funden im Suchgebiet sind noch nicht verfügbar — heute prüfst du die Fundliste selbst. Mehr zur Datengrundlage steht auf der Werkzeug-Übersicht.
Diese Funktionen sind angekündigt, aber noch nicht nutzbar. Wir führen sie hier auf, damit du deine Entscheidung auf dem treffen kannst, was heute existiert — nicht auf dem, was irgendwann kommen soll. Ein Datum nennen wir bewusst nicht.
Bei KI ist das die erste Frage, die im Maklerbüro gestellt wird — zu Recht. Deshalb hier kurz und ohne Marketingnebel, was mit Exposés, Objektdaten und Chatverläufen passiert.
Eure Objektdaten, Exposés und Chatverläufe liegen auf einem dedizierten Server in Deutschland — nicht verstreut über fremde Cloud-Dienste. Innerhalb eines Büros trennt ein Rollenmodell aus Inhaber, Makler und Assistenz die Zugriffe; Chatverläufe sind zusätzlich rein persönlich.
Wir nennen die Subprozessoren offen, weil ihr sie für eure eigene Verarbeitungsübersicht braucht. Eine EU-Hosting-Option für KI-Modelle ist in Vorbereitung — bis dahin ist die Übermittlung in die USA Teil des Bildes, und wir verstecken das nicht.
Verantwortliche Stelle für die Verarbeitung in eurem Büro bleibt ihr — Casalis ist Auftragsverarbeiter. Den Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DSGVO stellen wir inklusive technischer und organisatorischer Maßnahmen sowie vollständiger Subprozessoren-Liste bereit; eine unterschriebene Ausfertigung gibt es auf Anfrage. Alle technischen Details stehen im Trust Center.
Der wirksamste Datenschutz ist der, der gar nicht erst Daten erzeugt. Für einen Exposé-Text braucht das Modell Baujahr, Fläche und Lage — nicht den Namen der Eigentümerin oder ihre familiäre Situation. Wir empfehlen, personenbezogene Angaben aus Prompts herauszulassen, wo sie für das Ergebnis nichts beitragen. Fragen dazu beantwortet das Gründerteam direkt unter kontakt@casalis.ai.
Nein. Für die KI-Funktionen arbeiten wir mit OpenAI, Anthropic und Replicate. Nach den vertraglichen Zusagen dieser Anbieter werden über die Schnittstelle übermittelte Inhalte nicht zum Training der Modelle verwendet. Übermittelt wird zudem nur das für die jeweilige Funktion Nötigste — wo möglich Text statt Rohdokument.
Im KI-Chat kannst du zwischen GPT von OpenAI und Claude von Anthropic wählen und das Modell pro Nachricht wechseln. Der Exposé-Check läuft fest auf einem Claude-Modell, weil der Prüf-Prompt darauf abgestimmt ist. Gemini von Google ist als drittes Modell vorbereitet, aber noch nicht freigeschaltet.
Casalis selbst läuft auf einem dedizierten Server bei Hetzner in Nürnberg. Die KI-Verarbeitung erfolgt bei OpenAI, Anthropic und Replicate in den USA — auf Grundlage des EU-U.S. Data Privacy Framework beziehungsweise der Standardvertragsklauseln. Wir benennen das offen, weil du es für deine eigene Datenschutz-Dokumentation brauchst. Eine EU-Hosting-Option für KI-Modelle ist in Vorbereitung.
Die Preisanalyse liefert eine Wertindikation aus dem Vergleichswertverfahren, kein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV. Casalis sucht Vergleichsobjekte in Radiusstufen von 5, 10, 25 und 50 Kilometern, grenzt über Wohnfläche und Baujahr ein und bildet einen getrimmten Median je Quadratmeter samt Spanne. Wie belastbar das Ergebnis ist, hängt an der Zahl der Vergleichsobjekte: Casalis weist die Verlässlichkeit offen als hoch, mittel oder niedrig aus und trifft unterhalb von sechs Vergleichsobjekten bewusst keine Aussage.
Bearbeitete Objektfotos gehören gekennzeichnet, damit Interessenten Visualisierung und Bestand unterscheiden können. Casalis brennt die Kennzeichnung deshalb automatisch ins Ergebnis ein — je nach Werkzeug als Visualisierung virtuell möbliert, digital geleert oder digital bearbeitet. Entfernen lässt sie sich nicht.
Beide sind in Vorbereitung und noch nicht verfügbar. Wir nennen bewusst kein Datum, das wir nicht halten können. Live ist heute der KI-Chat mit Modellwahl und gespeicherten Verläufen, dazu die KI-gestützten Werkzeuge Exposé-Check, Preisanalyse und die Bild-Werkzeuge rund um Homestaging.
Nein. Exposé-Check, Preisanalyse und die Bild-Werkzeuge laufen über Formulare mit festen Abläufen — du lädst eine Datei hoch oder wählst ein Objekt. Nur der KI-Chat ist ein freies Textfeld, und auch dort genügt es, die Aufgabe in normalen Sätzen zu beschreiben.
14 Tage kostenlos testen, ohne Kreditkarte. Lade ein Exposé in den Check, lass eine leere Wohnung möblieren und sieh dir die Wertindikation für ein Objekt an, dessen Preis du kennst — das ist der ehrlichste Test.