Von virtuellem Homestaging über den Exposé-Check bis zur amtlichen Flurkarte: Casalis bündelt die KI-Tools für Immobilienmakler, die im Tagesgeschäft wirklich gebraucht werden — entstanden im Alltag eines Hamburger Maklerbüros und dort täglich im Einsatz.
Die Werkzeuge, die ein Maklerbüro täglich braucht, liegen normalerweise bei einem halben Dutzend Anbietern: der Staging-Dienstleister, das Bildbearbeitungs-Abo, der QR-Code-Generator, das Vorlagenportal, irgendwo noch ein Kompressor für zu große Exposé-PDFs. Jeder mit eigenem Login, eigener Rechnung und eigener Datenschutz-Prüfung.
Casalis ist kein CRM und will auch keins ersetzen. Es ist der Werkzeugkasten daneben: die zwölf Arbeitsschritte zwischen Eigentümertermin und Veröffentlichung — an einer Stelle, mit einem Login, einer Rechnung, einem Auftragsverarbeitungsvertrag und einem Rollenmodell für Inhaber, Makler und Assistenz.
Praktisch heißt das: Fotos aufwerten, Exposé prüfen, Flurkarte ziehen, Übergabeprotokoll erzeugen — ohne dazwischen den Anbieter zu wechseln. Auf dieser Seite steht zu jedem Werkzeug, was es konkret leistet, was es kostet und in welcher Situation es im Makleralltag hilft.
Das Titelbild entscheidet, ob ein Inserat angeklickt wird. Diese vier Werkzeuge holen aus vorhandenen Objektfotos heraus, was drin ist — ohne zweiten Fototermin, ohne Agentur und ohne Wartezeit von mehreren Tagen. Alle Bildwerkzeuge laufen als Hintergrund-Job: Du lädst hoch und arbeitest weiter.
Homestaging richtet leerstehende Räume fotorealistisch ein — aus einem leeren Wohnzimmer wird ein möbliertes, ohne dass ein einziges Möbelstück bewegt werden muss. Zur Auswahl stehen 16 Einrichtungsstile von Modern über Skandinavisch und Mid-Century bis Coastal, dazu die Raumart vom Schlafzimmer bis zur Terrasse.
Beispiel: Eine geerbte Dreizimmerwohnung steht seit acht Monaten leer, die Fotos zeigen weiße Wände und Laminat. Interessenten können sich in solchen Aufnahmen nicht orientieren — sie sehen keine Größenverhältnisse und keine Nutzung. Zwei virtuell eingerichtete Varianten, eine skandinavisch für junge Familien, eine modern für Kapitalanleger, kosten zusammen 2 Credits und sind vor dem Mittagessen fertig. Wichtig für die Vermarktung: Die Bilder zeigen eine Visualisierung, keinen Ist-Zustand, und werden von Casalis entsprechend gekennzeichnet.
Der umgekehrte Weg: Leerräumen entfernt Möbel, Teppiche und Gerümpel aus dem Foto und zeigt den Raum besenrein. Wände, Fenster und Bodenbelag bleiben erhalten — sichtbar wird der Grundriss, nicht der Geschmack der Vorbesitzer.
Beispiel: Beim Eigentümertermin in einem seit dreißig Jahren bewohnten Reihenhaus stehen Schrankwand, Sammeltassen und Familienfotos im Raum. Den Eigentümer zu bitten, vor dem Fototermin auszuräumen, ist heikel und kostet zwei Wochen. Leerräumen löst das in Minuten und macht aus einem vollen ein neutrales Bild — die Basis, auf der anschließend das Homestaging aufsetzen kann. Weil Leerräumen die vorgelagerte Bildanalyse überspringt, ist es spürbar schneller als das vollständige Homestaging.
Abenddämmerung macht aus einer Tagesaufnahme einen Twilight-Shot: warmer Abendhimmel, beleuchtete Fenster, weiches Licht auf der Fassade. Genau die Aufnahme, die im Portal zwischen zwanzig grauen Vorschaubildern auffällt.
Beispiel: Das Einfamilienhaus wurde an einem bedeckten Novembervormittag fotografiert — technisch korrekt, aber stimmungslos. Für eine echte Twilight-Aufnahme müsste man wiederkommen, das exakte Zeitfenster nach Sonnenuntergang treffen, Innenlicht einschalten und mit Stativ arbeiten. Praktisch bedeutet das einen zweiten Termin und Abstimmung mit den Eigentümern. Abenddämmerung liefert das Titelbild aus der vorhandenen Aufnahme für 1 Credit. Auch hier gilt: Es ist eine Visualisierung und wird als solche gekennzeichnet.
Das Upscaling vergrößert Bilder um den Faktor 2 oder 4 und schärft sie dabei nach. Casalis nutzt dafür Topaz-Modelle mit mehreren Profilen — von High Fidelity für gute Ausgangsbilder über Low Resolution für kleine Dateien bis zu einem Profil, das Text und Kanten sauber hält.
Beispiel: Der Eigentümer schickt für ein Bestandsobjekt nur Fotos aus einem alten Inserat — 800 Pixel breit, für das Titelbild eines Exposés unbrauchbar und im Print erst recht. Ein Upscaling auf das Vierfache macht daraus eine Datei, die im gedruckten Exposé und auf der Objektseite bestehen kann. Zweiter typischer Fall: die Grundrisszeichnung, deren Beschriftung nach dem Scannen ausfranst — dafür ist das textschonende Profil gedacht. 1 Credit je Bild, Stapelbetrieb möglich.
Zwischen Alleinauftrag und Veröffentlichung liegen Unterlagen, die niemand gerne schreibt und bei denen Fehler teuer werden — von der fehlenden Pflichtangabe im Exposé bis zum Übergabeprotokoll, das am Übergabetag improvisiert wird. Diese drei Werkzeuge decken den Schriftverkehr rund um die Vermarktung ab.
Der Exposé-Check liest ein fertiges Exposé und prüft es in zwei Richtungen. Erstens auf Pflichtangaben: Sind die Energieausweis-Angaben nach GEG vollständig, steht die Provisions- beziehungsweise Courtage-Angabe drin, ist die Widerrufsbelehrung vorhanden? Zweitens auf Verkaufswirkung: Wo bleibt der Text vage, wo fehlt das entscheidende Argument für die Zielgruppe?
Beispiel: Eigentümertermin am Freitagnachmittag, das Exposé soll Montag früh online sein. Der Energieausweis liegt als Scan im Postfach, die Werte sind halb übernommen — genau die Konstellation, in der Pflichtangaben untergehen. Der Check läuft in wenigen Minuten und meldet die Lücken, bevor die Anzeige veröffentlicht ist. Der Exposé-Check ersetzt keine Rechtsberatung; er zeigt, wo geprüft werden muss.
Fünf Vorlagen für die wiederkehrenden Dokumente im Makleralltag: Übergabeprotokoll, Maklervertrag, Reservierungsvereinbarung, Rechnung und Anschreiben. Der Unterschied zum Vorlagenportal: Die Dokumente werden mit Objekt-, Kunden- und Bürodaten befüllt und als fertiges PDF ausgegeben — nicht als leeres Formular zum Abtippen.
Beispiel: Die Übergabe ist auf Donnerstag 9 Uhr terminiert, Zählerstände und Schlüsselanzahl müssen protokolliert und von beiden Seiten unterschrieben werden. Statt das Protokoll aus dem letzten Vorgang zu kopieren und Adressen zu überschreiben, entsteht es aus den hinterlegten Objektdaten mit sauberen Unterschriftsfeldern. Das kostet keine Credits. Auch hier gilt: Die Vorlagen ersetzen keine anwaltliche Prüfung — besonders beim Maklervertrag lohnt der Blick der eigenen Rechtsberatung.
Das PDF-Werkzeug komprimiert Exposé-PDFs, bis sie unter das Upload-Limit passen — und läuft dabei vollständig im Browser. Die Datei verlässt das Gerät nicht, sie wird gar nicht erst hochgeladen. Für Unterlagen mit Eigentümernamen, Grundrissen und Kaufpreisen ist das der entscheidende Unterschied zu beliebigen Online-Kompressoren.
Beispiel: Das Exposé mit 30 hochauflösenden Fotos, Grundrissen und Energieausweis wiegt 42 MB. Der Portal-Upload bricht ab, der E-Mail-Versand an den Kaufinteressenten ebenfalls. Statt die Datei bei einem unbekannten Webdienst hochzuladen, wird sie lokal verkleinert — in Sekunden, ohne Credits und ohne dass jemand außerhalb des Büros die Unterlagen zu sehen bekommt. Mehr zum Umgang mit Daten steht im Trust Center.
Wasserzeichen legt das Büro-Logo auf Objektfotos — einzeln oder im Stapel für einen ganzen Ordner. Position, Größe und Deckkraft werden einmal eingestellt und gelten dann für alle Bilder eines Objekts.
Beispiel: Die Fotos eines Alleinauftrags gehen an mehrere Portale, an die Objektseite und in einen Newsletter. Ohne Kennzeichnung tauchen sie erfahrungsgemäß irgendwann in fremden Inseraten wieder auf. 40 Bilder einzeln in einem Bildbearbeitungsprogramm zu versehen, kostet einen halben Nachmittag; als Stapel dauert es Minuten und kostet keine Credits. Praktisch außerdem für Bilder, die vor Vertragsabschluss an Interessenten gehen.
Objektakquise beginnt mit der Frage, wer gerade ohne Makler verkauft — und mit einer belastbaren Wertindikation für den Ersttermin. Beide Werkzeuge arbeiten auf derselben Marktdatenbank: über 230.000 aktive Angebote, davon rund 20.000 Privatangebote, deutschlandweit aus ImmoScout24 und Immowelt, viermal täglich aktualisiert, alle drei Wochen vollständig abgeglichen. Preisänderungen werden historisiert.
Der Scraper durchsucht deutschlandweit öffentlich zugängliche Inserate und filtert die Angebote heraus, die von privat kommen — also die Eigentümer, die ihre Immobilie gerade selbst vermarkten. Das Suchgebiet definierst du selbst; im Business-Tarif ist ein Gebiet enthalten.
Beispiel: Ein Einzelmakler betreut zwei Stadtteile und möchte Eigentümerkontakte, bevor der Wettbewerb reagiert. Bisher hieß das: jeden Morgen zwanzig Minuten Portale durchklicken und im Kopf behalten, welche Anzeige neu ist. Der Scraper übernimmt das mit vier Läufen täglich und zeigt die Funde als Liste — mit historisierten Preisänderungen, aus denen sich ablesen lässt, wo ein Privatverkauf schon zweimal nachgelassen hat. Genau dort ist ein Alleinauftrag am wahrscheinlichsten. Der Scraper wertet ausschließlich veröffentlichte Inserate aus.
Die Preisanalyse stellt einer Immobilie vergleichbare Angebote aus der eigenen Marktdatenbank gegenüber und liefert daraus eine Einschätzung des Angebotspreises — im Sinne des Vergleichswertverfahrens, auf Basis tatsächlich inserierter Preise statt eines Pauschalfaktors.
Beispiel: Der Eigentümer nennt beim Ersttermin eine Preisvorstellung, die 15 Prozent über allem liegt, was in der Straße aufgerufen wird. Ohne Beleg wird daraus eine Diskussion über Bauchgefühl — und häufig ein überteuerter Alleinauftrag mit langer Vermarktungsdauer. Mit einer Gegenüberstellung vergleichbarer Angebote und ihrer Preisentwicklung wird das Gespräch sachlich. Kostet 1 Credit je Analyse. Die Wertindikation ist eine Orientierung aus Angebotsdaten, kein Verkehrswertgutachten.
Zwei Werkzeuge für die Ränder des Vermarktungsprozesses: die amtliche Unterlage, die sonst per Behördenformular bestellt wird — und die Brücke vom Schaufenster oder Verkaufsschild ins Exposé. Dazu kommt der KI-Chat als Arbeitshilfe für alles, was Formulierungsarbeit ist.
Über die Adresse rufst du die amtliche Liegenschaftskarte ab und bekommst sie als PDF in A4, A3 oder A2 — mit Quellenangabe der Landesvermessung. Abgedeckt sind aktuell Hamburg (Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung) und Schleswig-Holstein (GDI-SH). Für Hamburg kommen zusätzlich Flurstücksangaben aus dem amtlichen Auskunftsdienst dazu.
Beispiel: Für die Unterlagenmappe eines Reihenhauses in Norderstedt fehlt die Flurkarte. Der übliche Weg führt über ein Behörden-Bestellformular mit Bearbeitungszeit — für einen Termin am nächsten Tag zu langsam. Über Casalis genügt die Adresse: Karte prüfen, Format wählen, PDF herunterladen, 1 Credit. Praktisch auch im Erstgespräch, wenn der Zuschnitt des Grundstücks oder die Nachbarbebauung zur Sprache kommt. Weitere Bundesländer sind noch nicht abgedeckt.
Casalis erzeugt dynamische QR-Codes: Das Ziel lässt sich nachträglich ändern, ohne dass der gedruckte Code ungültig wird. Jeder Scan wird gezählt, sodass sichtbar wird, welches Schild oder welche Anzeige tatsächlich Reaktionen bringt.
Beispiel: Am Verkaufsschild vor dem Haus klebt ein QR-Code, der aufs Exposé führt. Zwei Wochen später ändert sich die Zielseite, weil der erste Besichtigungstermin voll ist — beim statischen Code müsste das Schild neu gedruckt werden, hier wird nur das Ziel umgestellt. Und weil jeder Scan gezählt wird, lässt sich beim nächsten Eigentümergespräch belegen, wie oft der Code am Schaufenster oder im Anzeigenblatt abgerufen wurde. Kostet keine Credits.
Der KI-Chat gibt Zugriff auf Modelle von OpenAI und Anthropic mit freier Modellwahl und gespeicherten Verläufen — als Arbeitshilfe für Objektbeschreibungen, Antwortmails an Interessenten oder die Zusammenfassung einer Teilungserklärung.
Beispiel: Nach dem Besichtigungssamstag liegen elf Anfragen im Postfach, sieben davon mit denselben drei Fragen zu Heizung, Hausgeld und Bezugstermin. Ein gespeicherter Verlauf mit den Objektdaten liefert die Antwortentwürfe, die nur noch geprüft und versendet werden. Eure Eingaben trainieren keine Modelle — das sagen die Anbieter vertraglich zu. Verarbeitet wird bei OpenAI, Anthropic und Replicate in den USA auf Basis von DPF beziehungsweise Standardvertragsklauseln; eine EU-gehostete Variante ist in Vorbereitung.
Casalis ist ein junges Produkt mit ersten Pilotbüros. Diese Funktionen sind angekündigt, aber noch nicht verfügbar — wir führen sie hier auf, statt sie als fertig darzustellen. Was zuerst kommt, entscheiden wir nach dem, was Pilotbüros am häufigsten anfragen.
Der aktuelle Stand steht jederzeit im Changelog. Fehlt euch ein Werkzeug? Schreibt es uns über die Kontaktseite — bei einem jungen Produkt landen solche Hinweise direkt beim Gründerteam.
Business (39 € je Nutzer und Monat zzgl. MwSt.) enthält alle zwölf Live-Werkzeuge, 500 Credits pro Monat und ein Suchgebiet für den Immobilien-Scraper. Business Max kostet 99 € je Nutzer und Monat. Für Büros ab fünf Nutzern gibt es einen individuellen Büro-Plan. Wer nur ein einzelnes Werkzeug braucht, bucht es separat — etwa Scraper Solo für 79 €, die Homestaging-Flat für 29 €, den Exposé-Check für 19 € oder das Werkzeug-Paket für 15 € im Monat.
Credits sind die Verrechnungseinheit für Aktionen, bei denen im Hintergrund KI-Modelle rechnen. Homestaging, Leerräumen, Abenddämmerung und Bilder-Upscaling kosten je 1 Credit pro Bild, der Exposé-Check 2 Credits pro Prüfung, Flurkarten 1 Credit pro Abruf und die Preisanalyse 1 Credit pro Analyse. Wasserzeichen, PDF verkleinern, QR-Codes und der Dokument-Generator kosten keine Credits. Im Business-Tarif sind 500 Credits pro Monat enthalten.
Ja. Neben dem Komplettzugang gibt es Einzelbuchungen: Scraper Solo für 79 € im Monat, die Homestaging-Flat für 29 €, den Exposé-Check für 19 € und das Werkzeug-Paket für 15 €. Das lohnt sich, wenn im Büro nur ein bestimmter Arbeitsschritt abgedeckt werden soll.
Bildwerkzeuge wie Homestaging, Leerräumen oder Abenddämmerung laufen als Hintergrund-Job: Du lädst hoch, arbeitest weiter und bekommst das Ergebnis in der Job-Übersicht. Leerräumen und Abenddämmerung überspringen die Bildanalyse und sind dadurch schneller als das vollständige Homestaging. PDF verkleinern und QR-Codes laufen ohne Wartezeit direkt im Browser beziehungsweise sofort im Konto.
Ja, die Ergebnisse sind für die Vermarktung gedacht — Exposé, Portal-Inserat, Schaufenster und Social Media. Bei virtuell eingerichteten oder in Abenddämmerung gesetzten Aufnahmen gilt: Sie zeigen eine Visualisierung, keinen Ist-Zustand. Casalis kennzeichnet KI-Visualisierungen deshalb als solche, und diese Kennzeichnung sollte im Exposé stehen bleiben.
Auf einem dedizierten Server bei Hetzner in Nürnberg — keine geteilte Public-Cloud-Umgebung mit fremden Mandanten. Datenbank und Dateispeicher liegen auf derselben Infrastruktur, Übertragungen sind TLS-verschlüsselt und Backups laufen täglich verschlüsselt mit wöchentlichem Restore-Test. Für die KI-Verarbeitung arbeiten wir mit OpenAI, Anthropic und Replicate (USA, auf Basis von DPF beziehungsweise Standardvertragsklauseln); die Anbieter sagen vertraglich zu, dass mit euren Daten keine Modelle trainiert werden. Das PDF-Verkleinern ist die Ausnahme: Es läuft komplett im Browser, die Datei wird gar nicht erst hochgeladen.
Teste alle Werkzeuge 14 Tage kostenlos — mit echten Objekten aus deinem Bestand. Danach 39 € je Nutzer und Monat zzgl. MwSt., oder einzelne Werkzeuge ab 15 €. Für Büros ab fünf Nutzern rechnen wir individuell.